Come funziona la permuta di una casa con mutuo?

Scambio di beni immobili

Il processo vero e proprio di scambio di contratti è trattato in una conversazione telefonica tra gli avvocati agenti. In questa conversazione, i termini del contratto sono confermati e l’avvocato dell’acquirente confermerà l’ammontare del deposito che sarà consegnato al momento dello scambio.    Questo è di solito il 10% del prezzo di acquisto.

Quando si scambiano i contratti, si conferma anche la data di “completamento”. La data di completamento, in parole povere, è il giorno del trasloco. È la data in cui il venditore deve lasciare la proprietà e l’acquirente riceverà le chiavi e potrà trasferirsi. Fondamentalmente, al completamento, l’acquirente deve, attraverso il suo avvocato, consegnare tutto il denaro rimanente richiesto per acquistare la proprietà.

È molto importante quando si scambiano i contratti che la data fissata per il completamento sia realizzabile e che il venditore sappia che può rimuovere se stesso e le sue cose alla data concordata o prima e che l’acquirente sappia che avrà il denaro pronto, sia attraverso un’offerta di mutuo o le proprie risorse.

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Uno scambio è una transazione immobiliare in cui un contribuente vende beni immobili tenuti per investimento o per uso in un commercio o affari e usa i fondi per acquistare proprietà sostitutiva. Uno scambio 1031 è regolato dalla sezione 1031 del codice e da vari regolamenti e decisioni dell’IRS.

La sezione 1031 prevede che “Nessun guadagno o perdita sarà riconosciuto se la proprietà detenuta per l’uso in un’attività commerciale o d’affari o per l’investimento è scambiata esclusivamente con proprietà di tipo simile”.      La prima disposizione di un codice fiscale federale che permette il non riconoscimento del guadagno in uno scambio era il Code Sec. 202(c) del Revenue Act del 1921. La sezione 1031 esiste nell’Internal Revenue Code fin dal primo codice del 1939. Rimane identica con solo due aggiunte in più di 75 anni.

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La sezione 1031 sembra permettere solo uno scambio diretto di proprietà tra due contribuenti. In seguito alla decisione del 1979 in Starker v. U.S. ai contribuenti è stato permesso di strutturare scambi differiti in cui il contribuente ha venduto la proprietà ceduta a un acquirente e ha acquistato la proprietà sostitutiva da un venditore utilizzando il ricavato realizzato. Gli scambi differiti sono spesso chiamati scambi “Starker”. L’Internal Revenue Service ha sfidato lo scambio differito, ma la Tax Court è stata liberale nel permetterlo e nel 1991 l’Internal Revenue Service ha adottato un regolamento che lo permette e ne regola la struttura.

Scambio 1031 senza mutuo

Ci sono diverse istituzioni finanziarie che offrono prestiti a persone che acquistano una proprietà, per esempio, società di costruzioni e banche. Dovreste scoprire se siete in grado di prendere in prestito del denaro e, se sì, quanto (per informazioni sui mutui, vedere sotto la voce Mutui).

Alcune società di costruzioni ora forniscono agli acquirenti un certificato che afferma che un prestito sarà disponibile a condizione che la proprietà sia soddisfacente. Potreste essere in grado di ottenere questo certificato prima di iniziare a cercare una proprietà. Le società edili dichiarano che questo certificato può aiutarvi a far accettare la vostra offerta dal venditore.

Dovrete pagare un deposito al momento dello scambio dei contratti, alcune settimane prima che l’acquisto sia completato e che il denaro sia ricevuto dal creditore del mutuo. Il deposito è spesso il 10% del prezzo di acquisto della casa, ma può variare.

  Cosa fare in caso di decesso usufruttuario?

Quando trovate una proprietà dovreste organizzarvi per vederla per assicurarvi che sia quella di cui avrete bisogno e per farvi un’idea se dovrete spendere altri soldi per la proprietà, per esempio per le riparazioni o la decorazione. È comune per un potenziale acquirente visitare una proprietà due o tre volte prima di decidere di fare un’offerta.

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