Come vengono tassati i terreni agricoli?

Regalare terreni agricoli alla famiglia

La preoccupazione per la perdita di terreni agricoli di prima qualità è stata a lungo una delle principali preoccupazioni della politica pubblica. Molte delle politiche messe in atto nel tentativo di rallentare la conversione lungo i margini urbani hanno avuto origine subito dopo la seconda guerra mondiale, quando le città in rapida trasformazione si sono espanse, con conseguente conversione dei terreni agricoli in usi residenziali, commerciali e industriali. Uno degli strumenti politici che rimane oggi è l’uso del trattamento fiscale preferenziale dei terreni agricoli e forestali. Il processo di adozione del trattamento fiscale preferenziale dei terreni agricoli ha avuto luogo a livello statale e locale e per diversi decenni. Di conseguenza, molti non sono consapevoli dell’esistenza di tali politiche, o non sanno del trattamento fiscale differenziale della proprietà che si verifica per i terreni agricoli.

Tutti i 50 stati degli Stati Uniti forniscono una qualche forma di trattamento preferenziale per i terreni agricoli. La maggior parte degli stati lo fa attraverso una forma di valutazione del valore d’uso. Sotto la valutazione del valore d’uso i terreni agricoli sono tassati secondo i potenziali guadagni dalla produzione agricola, piuttosto che il pieno valore di mercato della proprietà. Il valore di mercato dei terreni agricoli, come altri beni produttivi, è determinato dal valore attuale netto dei guadagni previsti associati a tutti gli usi futuri della parcella. Anche se i terreni agricoli nelle aree rurali sono valutati principalmente in base alla loro capacità di generare reddito attraverso la produzione agricola, i valori dei terreni agricoli riflettono anche altri potenziali flussi di reddito, come la conversione ad altri usi, o attraverso le amenità naturali e le opportunità ricreative. Per esempio, i terreni agricoli lungo la periferia urbana sono spesso venduti con un premio che riflette i potenziali ritorni futuri dalle attività abitative o commerciali dopo che il lotto è stato sviluppato. In altre aree, i terreni agricoli derivano molto del loro valore per il loro accesso ad amenità naturali o attività ricreative, come la caccia agli uccelli lungo i pascoli o l’accesso a torrenti da trofeo nel West.

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Quanto costa l’imposta di proprietà su 5 acri

Se il vostro obiettivo è quello di continuare a coltivare la vostra terra o di affittarla in modo che venga coltivata, OPPURE di gestire il vostro terreno forestale per la produzione di legname, e la vostra terra soddisfa i criteri di idoneità, e fate domanda, i seguenti programmi possono offrire una riduzione del valore stimato stabilendo la valutazione della proprietà al suo “uso corrente”, piuttosto che al valore di mercato.

Questi programmi sono disponibili per i proprietari di immobili attraverso un processo di applicazione con il comune locale. Le domande devono essere presentate entro il 1° aprile dell’anno in cui viene richiesta per la prima volta la valutazione ridotta. La proprietà deve soddisfare determinati criteri per qualificarsi per ogni programma e qualsiasi cambiamento futuro nell’uso del terreno causerà la squalifica con conseguente sanzione.

Per essere eleggibile per la tassazione dell’uso corrente in base alla Farm and Open Space Tax Law, la particella deve essere di almeno cinque acri contigui ed essere usata per l’allevamento, l’agricoltura o l’orticoltura. La particella deve contribuire con almeno 2.000 dollari di reddito lordo da attività agricole ogni anno. L’appezzamento può includere terreni non coltivabili (terreni incolti) e terreni boschivi, ma la legna da ardere e il legname tagliato dai terreni boschivi non possono essere conteggiati per il requisito del reddito agricolo. Vedere il Property Tax Bulletin #20 per dettagli importanti.

Trattamento fiscale della proprietà agricola

Per rimanere efficienti e redditizi, gli agricoltori e gli allevatori devono avere la flessibilità di cambiare le loro attività per essere reattivi ai segnali di mercato dei consumatori americani e stranieri. Poiché le tasse sulle plusvalenze sono imposte quando si vendono edifici, bestiame da allevamento e terreni agricoli, più alta è la tassa, più difficile è per i produttori liberarsi dei beni non necessari per generare entrate per adattare e migliorare le loro operazioni.

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L’impatto delle imposte sulle plusvalenze su agricoltura e allevamento è significativo perché l’agricoltura di produzione richiede grandi investimenti in terreni ed edifici che vengono tenuti per lunghi periodi di tempo durante i quali i valori dei terreni possono più che triplicare. L’IRS riferisce che nel 2018, quasi il 40% delle aziende agricole familiari ha riportato alcune plusvalenze o perdite di capitale, rispetto a circa il 14% dei contribuenti individuali medi.

Le tasse sulle plusvalenze sono dovute quando si vendono terreni agricoli o ranch, edifici, bestiame da allevamento e legname. L’imposta è dovuta sulla quantità che la proprietà è aumentata di valore da quando è stata acquistata. L’attuale imposta massima sulle plusvalenze è del 20%. Agricoltori e allevatori spesso pagano l’aliquota massima (che è valutata sui contribuenti ad alto reddito) perché le loro plusvalenze possono essere realizzate in un solo anno, per esempio quando una fattoria viene venduta.

Superficie minima in acri per l’imposta di successione

Le aziende agricole con beni al di sopra dell’esenzione dall’imposta di successione spesso devono liquidare alcuni di questi beni per soddisfare gli obblighi di imposta di successione, che possono arrivare fino al 40% dell’importo imponibile. Le tasse di successione sono una preoccupazione particolare per gli agricoltori e i proprietari di ranch perché si basano sul valore di mercato del bene; dato il costante apprezzamento dei terreni e dei beni agricoli, questo può essere molto alto per le famiglie di agricoltori e ranch. Una limitazione dell’esenzione dall’imposta di successione significa che ogni anno sempre meno famiglie di agricoltori saranno protette dall’imposta di successione – un chiaro rischio per la continuità delle aziende agricole familiari.

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Un recente studio del Servizio di Ricerca Economica dell’USDA (America’s Diverse Family Farms: 2019 Edition) ha indicato che, nel 2018, il 98% degli oltre 2 milioni di aziende agricole negli Stati Uniti erano a conduzione familiare. Per preservare queste aziende agricole a conduzione familiare, si dovrebbe prendere in seria considerazione l’eliminazione delle tasse di successione o almeno rendere permanente l’attuale esenzione dall’imposta di successione corretta per l’inflazione del TCJA. Eliminando le tasse di successione, o rendendo permanenti le attuali esenzioni, gli agricoltori e gli allevatori statunitensi saranno in grado di evitare, almeno parzialmente, di liquidare i beni agricoli ereditati per soddisfare gli obblighi finanziari dell’imposta sulla morte.

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