Che cosa riguarda il flusso di cassa di un immobile?

Rendiconto del flusso di cassa del settore immobiliare

Il flusso di cassa è la quantità di denaro che rimane alla fine della giornata (cioè il vostro profitto dopo aver pagato tutte le spese). Anche se questo potrebbe sembrare abbastanza semplice, trovare una buona proprietà con flusso di cassa non è così facile come potrebbe sembrare.

Comprare l’investimento immobiliare sbagliato può creare un flusso di cassa “negativo”, il che significa che ogni mese dovrai contribuire con denaro dal tuo conto personale. Questa è una situazione in cui nessun investitore immobiliare vuole trovarsi.

In un certo senso, investire in proprietà con flusso di cassa è simile a possedere azioni che pagano dividendi. Più alto è il livello di flusso di cassa netto che ricevete, più soldi avrete da reinvestire e più velocemente sarete in grado di pagare il mutuo e diversificare il vostro portafoglio immobiliare.

Analizzando ogni opportunità, noterete che le proprietà in affitto con il più alto flusso di cassa di solito hanno un tasso molto basso di apprezzamento previsto, spesso meno del 2%. Questo è uno dei motivi per cui le proprietà con flusso di cassa sono anche chiamate “cash cow”.

La proprietà probabilmente non vedrà grandi guadagni nel valore di mercato, ma butterà fuori flussi costanti di denaro che potrete usare per aumentare il vostro capitale per investimenti futuri. Oltre a un basso tasso di rivalutazione, altre due metriche finanziarie che potete usare per trovare una solida proprietà a flusso di cassa sono:

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Foglio di calcolo del flusso di cassa della proprietà in affitto

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Il settore immobiliare è stato a lungo l’investimento di riferimento per coloro che cercano di costruire una ricchezza a lungo termine per generazioni. Lascia che ti aiutiamo a navigare in questa classe di attività iscrivendoti alla nostra guida completa all’investimento immobiliare.

Sottraendo le spese di proprietà dal reddito lordo si ottiene il reddito operativo netto della proprietà (NOI) o il flusso di cassa delle operazioni. Il NOI è usato frequentemente nel settore immobiliare commerciale e non tiene conto del servizio del debito, che è qualsiasi pagamento fatto per pagare un debito come il pagamento di un mutuo o il rendimento privilegiato pagato agli investitori privati. È il flusso di cassa che la proprietà produce se non ci sono spese di finanziamento. Se c’è il servizio del debito, questo può essere sottratto dopo le spese per fornire il flusso di cassa della proprietà dopo il finanziamento.Calcolo del flusso di cassa in numeriGuardiamo un esempio di come calcolare il flusso di cassa della proprietà in affitto usando numeri reali per un fourplex completamente occupato con lavanderia in loco. Il venditore chiede 350.000 dollari per la proprietà. I numeri qui sotto sono su base mensile:

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Esempio di flusso di cassa immobiliare

Alcuni edifici in affitto sono belli. Ammiro particolarmente le strutture in mattoni ben costruite, con pavimenti in legno duro e grandi vespai asciutti.    Ma l’edificio conta solo indirettamente per gli investitori immobiliari in affitto.

La bellezza dell’edificio è importante se attira buoni inquilini che pagano l’affitto in modo costante.    Allora quel flusso di reddito da locazione può essere usato per coprire le vostre spese, produrre flusso di cassa e aumentare il saldo del vostro conto in banca.

È come un ruscello di montagna incontaminato che fornisce continuamente nutrimento al tuo business e alla tua vita.    Paga le tue bollette. Ti aiuta a pagare i tuoi mutui. E ti dà una risorsa per reinvestire e far crescere il tuo pool di investimenti fino ad un punto di indipendenza finanziaria.

Calcolatrice del flusso di cassa di un investimento immobiliare

Quando si guarda a un investimento immobiliare, ci sono due componenti principali che è necessario comprendere appieno ed essere in grado di prevedere: reddito e spese. Comprendere i dati finanziari chiave di una proprietà vi permette di capire esattamente cos’è il flusso di cassa.

Il flusso di cassa è la quantità di profitto che si ottiene ogni mese dopo aver raccolto tutte le entrate, pagato tutte le spese operative e messo da parte le riserve di cassa per le riparazioni future. Per gli investitori immobiliari buy-and-hold, il flusso di cassa è la leva principale utilizzata per aumentare il reddito.

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Bene, volete portare più soldi di quanti ne spendete ogni mese, giusto? Con i giusti sistemi e strategie in atto (come la gestione di qualità della proprietà), il flusso di cassa è essenzialmente un reddito passivo. Significa che è un reddito che non richiede molte delle vostre ore di lavoro attivo come un tipico lavoro 9-5.

Idealmente, dovreste risparmiare una parte del vostro reddito ogni mese (come visto sopra) per prendersi cura di questi costi inaspettati. Tuttavia, a volte le tue riserve non sono abbastanza grandi per coprire certe spese e devi attingere alle tue tasche. Se questo accade, dite “bye bye” al flusso di cassa.

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